Кто должен подписать договор управления

Кто и как будет подписывать договор управления с УО, если в протоколе о смене УО не было прописано, что договор подписывает председатель дома?

По запросу « » ничего не найдено.
Уточните, пожалуйста, запрос, например, напишите «Стандарт раскрытия информации» или «ГИС ЖКХ».

,
войдите в свою учётную запись
или зарегистрируйтесь

Выберите причину нарушения:

Мы работаем с УК, ТСЖ, ЖК, ЖСК и расчётным центрами и не оказываем услуги собственникам и потребителям жилищно-коммунальных услуг. Вы представитель управляющей организации или расчётного центра?

Конференция ЮрКлуба

Подписание договора управления МКД

Mr.Robinson 01 Апр 2014

В ст.162 ЖК РФ сказано: «Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора». Как понимать такую формулировку:

1) Если в доме есть собственник, владеющий более 50% голосов, то он может подписать договор, условия которого утверждены на ОСС от имени всех собственников помещений в МКД.

2) Если есть собственник, владеющий более 50% голосов, то ему не надо подписывать договор управления на каждое принадлежащее ему помещение и в отношении своей доли он может подписать только один договор.

Lexus007 01 Апр 2014

1) Если в доме есть собственник, владеющий более 50% голосов, то он может подписать договор, условия которого утверждены на ОСС от имени всех собственников помещений в МКД.

Такое может быть. Но от имени остальных без их доверенности не может подписывать. Остальные просто выполняют решение ОСС.

2) Если есть собственник, владеющий более 50% голосов, то ему не надо подписывать договор управления на каждое принадлежащее ему помещение и в отношении своей доли он может подписать только один договор.

Wilka 07 Апр 2014

При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора»

Как понимать такую формулировку

Это означает, что собственник или собственники подписывают 1 договор, а не каждый по 1му и что

Если есть собственник, владеющий более 50% голосов, то ему не надо подписывать договор управления на каждое принадлежащее ему помещение и в отношении своей доли он может подписать только один договор.

1) Если в доме есть собственник, владеющий более 50% голосов, то он может подписать договор, условия которого утверждены на ОСС от имени всех собственников помещений в МКД.

Такое может быть. Но от имени остальных без их доверенности не может подписывать. Остальные просто выполняют решение ОСС.

А если ОСС возложило на конкретное лицо, к примеру старшего по дому, обязательство по подписанию договора?

Lexus007 07 Апр 2014

А если ОСС возложило на конкретное лицо, к примеру старшего по дому, обязательство по подписанию договора?

Статья 161.1 Жилищного кодекса РФ

8. Председатель совета многоквартирного дома:
1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора.
2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;
3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом.

В остальных случаях представительства (например, старший по подъезду, лучший парень в районе и т.д.) действуют общие правила главы 10 ГК РФ.

Том Хэген 08 Апр 2014

В ст.162 ЖК РФ сказано: «Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора». Как понимать такую формулировку:
1) Если в доме есть собственник, владеющий более 50% голосов, то он может подписать договор, условия которого утверждены на ОСС от имени всех собственников помещений в МКД.
2) Если есть собственник, владеющий более 50% голосов, то ему не надо подписывать договор управления на каждое принадлежащее ему помещение и в отношении своей доли он может подписать только один договор.

Заключение договора в трактовке ст. 162 ЖК РФ — это решение ОССа. Согласно протоколу этого собрания, Договор одинаков для всех и заключён от имени всех собственников помещений, а подписан председателем собрания или полномочным представителем, избранном на ОССе.
Сообщение отредактировал Рашпиль: 08 Апрель 2014 — 15:04

Lexus007 08 Апр 2014

Заключение договора в трактовке ст. 162 ЖК РФ — это решение ОССа. Согласно протоколу этого собрания, Договор одинаков для всех и заключён от имени всех собственников помещений, а подписан председателем собрания или полномочным представителем, избранном на ОССе.

это ошибочная трактовка!

Договор управления по результатам выбора управляющей компании должен быть заключен с каждым собственником. Договор управления заключается на одинаковых для всех условиях, которые утверждены решением ОССП или указаны в конкурсной документации. Отказ собственника от подписания договора не является основанием для отказа оплачивать фактически выполненные работы выбранной УК , так как согласно п.5 ст.46 Жилищного кодекса РФ — решение ОССП в МКД, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Том Хэген 08 Апр 2014

Заключение договора в трактовке ст. 162 ЖК РФ — это решение ОССа. Согласно протоколу этого собрания, Договор одинаков для всех и заключён от имени всех собственников помещений, а подписан председателем собрания или полномочным представителем, избранном на ОССе.

это ошибочная трактовка!

Договор управления по результатам выбора управляющей компании должен быть заключен с каждым собственником. Договор управления заключается на одинаковых для всех условиях, которые утверждены решением ОССП или указаны в конкурсной документации. Отказ собственника от подписания договора не является основанием для отказа оплачивать фактически выполненные работы выбранной УК , так как согласно п.5 ст.46 Жилищного кодекса РФ — решение ОССП в МКД, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Отказ ПОДПИСЫВАТЬ, не означает, что договор не заключён
. от имени ВСЕХ собственников (в том числе и от i — того собственника помещения) с УК.
Сообщение отредактировал Рашпиль: 08 Апрель 2014 — 20:14

Lexus007 09 Апр 2014

Отказ ПОДПИСЫВАТЬ, не означает, что договор не заключён

Поясните, Вы про какой договор сейчас говорите?

если про договор управления по ст.162 УК РФ (тема ветки ТС), то там чётко написано «Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами».

Том Хэген 10 Апр 2014

Продолжайте цитату.
«. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.»

. Чёт про подпись никак не найду .
Сообщение отредактировал Рашпиль: 10 Апрель 2014 — 00:44

Lexus007 10 Апр 2014

Чёт про подпись никак не найду

А должно быть написано в каждом предложении? Одного раза в одном абзаце первого пункта статьи не достаточно?!

Вот чего точно невозможно найти в ст.162 так это

Договор . заключён от имени всех собственников помещений, а подписан председателем собрания или полномочным представителем, избранном на ОССе.

Том Хэген 10 Апр 2014

Чёт про подпись никак не найду

А должно быть написано в каждом предложении? Одного раза в одном абзаце первого пункта статьи не достаточно?!

Вот чего точно невозможно найти в ст.162 так это

Договор . заключён от имени всех собственников помещений, а подписан председателем собрания или полномочным представителем, избранном на ОССе.

А кроме ЖК?
В отношении общего долевого имущества собственники принимают решения путём соглашения или на своём общем собрании. Согласно ст. 246 — 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех долевых собственников.
Сообщение отредактировал Рашпиль: 10 Апрель 2014 — 14:03

Lexus007 10 Апр 2014

Согласно ст. 246 — 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех долевых собственников.

и где тут право заключать кому-либо договора от имени всех собственников? представительство и доверенность в главе 10 ГК.

Том Хэген 10 Апр 2014

Согласно ст. 246 — 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех долевых собственников.

и где тут право заключать кому-либо договора от имени всех собственников? представительство и доверенность в главе 10 ГК.

Опять известные методы
Сообщение отредактировал Рашпиль: 10 Апрель 2014 — 21:54

Wilka 14 Апр 2014

представительство и доверенность в главе 10 ГК.

Хм. Выборным представителям власти доверенность граждане не выдают. Хотя они в последствии не 1н документ подписывают «от имени народа». )))

Предлагаю разработать законопроект и дополнить главу 10 ГК или какую нить ЖК)))

Lexus007 14 Апр 2014

Хотя они в последствии не 1н документ подписывают «от имени народа»

Где вы видели такие документы? в архивах какого века?

у нынешних представителей власти хватает и своих должностей и своих имен, чтобы делать всё что хотят.

aaa111 21 Апр 2014

Отказ ПОДПИСЫВАТЬ, не означает, что договор не заключён

Поясните, Вы про какой договор сейчас говорите?

если про договор управления по ст.162 УК РФ (тема ветки ТС), то там чётко написано «Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами».

а кто может являться стороной собственников в реале? Совет МКД только?

Wilka 21 Апр 2014

а кто может являться стороной собственников в реале? Совет МКД только?

представительство и доверенность в главе 10 ГК.

Том Хэген 12 Май 2014

Отказ ПОДПИСЫВАТЬ, не означает, что договор не заключён

Поясните, Вы про какой договор сейчас говорите?
если про договор управления по ст.162 УК РФ (тема ветки ТС), то там чётко написано «Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами».

а кто может являться стороной собственников в реале? Совет МКД только?

Стороной в договоре являются собственники, проголосовавшие на ОСС большинством.

Тигра 19 Май 2014

На практике, прошедшей уже 4 года через СОЮ всех инстанций, мы этот вопрос решали так: УК, которая обслуживает дом, в котором выбор способа управления — УК, заключает с каждым собственником договор управления, со сметами, как приложения к договору. Все. и не паримся, подписями договора. Решение собственников — есть, и все. Все в сад.

Том Хэген 20 Май 2014

В ст.162 ЖК РФ сказано: «Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора». Как понимать такую формулировку:
1) Если в доме есть собственник, владеющий более 50% голосов, то он может подписать договор, условия которого утверждены на ОСС от имени всех собственников помещений в МКД.
2) Если есть собственник, владеющий более 50% голосов, то ему не надо подписывать договор управления на каждое принадлежащее ему помещение и в отношении своей доли он может подписать только один договор.

Понимать как написано, дословно.
Договор считается заключённым по желанию этого собственника, можно решением ОССа, тогда договор обязателен к исполнению всеми собственниками.
Сообщение отредактировал Рашпиль: 20 Май 2014 — 17:15

Тигра 20 Май 2014

В ст.162 ЖК РФ сказано: «Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора». Как понимать такую формулировку:
1) Если в доме есть собственник, владеющий более 50% голосов, то он может подписать договор, условия которого утверждены на ОСС от имени всех собственников помещений в МКД.
2) Если есть собственник, владеющий более 50% голосов, то ему не надо подписывать договор управления на каждое принадлежащее ему помещение и в отношении своей доли он может подписать только один договор.

Понимать как написано, дословно.
Договор считается заключённым по желанию этого собственника, можно решением ОССа, тогда договор обязателен к исполнению всеми собственниками.

Да, безусловно, жаль только, что даже с протоколом суды все равно потребуют договор заключенный с .

алмазова 24 Апр 2016

Доброго времени суток. Вопрос о существе доли в праве общей собственности весьма спорный. Понимание существа доли как части субъективного права противоречит самому смыслу субъективного права т.к. такое право не может быть поделено на части. Оно либо есть либо его нет. Определение доли как соотношение вклада каждого собственника в создание в создание всего имущества, определяет не существо доли а ее размер. Не охватывает случаев возникновения права долевой собственности в порядке наследования.

Чтобы попытаться разъяснить форумную дискуссию, необходимо уяснить понятие правоотношения общей долевой собственности, Являясь вещным, абсолютным правоотношением правомочным является несколько лиц, обладающие взаимными правами и обязанностями. Эта связь составляет суть отношения собственников в том, что доли каждого под запретом отчуждения, и несут бремя обязанности по содержанию и управлению. Это бремя так же как и долевая собственность у одного из лиц МКД возникает с момента заключения договора купли продажи квартиры, являющейся частью мкд доля на общую собственность этого дома пропорциональна доли жилого имущества в праве собственности. если две квартиры в собственности например, то две доли и т.д. Доля характеризует именно внутренние и относительные права и обязанности сособственников. Поэтому долю можно определить как объем прав и обязанностей каждого из сособственников по отношению к остальным по владению пользованию и распоряжению, управлению и бремени, исходящего из факта наличия общей долевой собственности в МКД. сособственниками могут быть субъекты любых форм собственности. а правомочия по распоряжению возможно только с согласия всех ее участников. Участник долевой собственности имеет право получить в свое владение и пользование часть обего имущества, соразмерную его доле, а при невозможности этого, он вправе требовать от тех, кто распоряжается и пользуется его долей соответствующей компенсации.она может быть установлена соглашением сторон или судом. это касается скорее правом лишь при наличии документа подтверждающего право владения долей общей собственности в мкд. Существует понятие множественность лиц в обязательстве. при этом количество сторон не меняется. С одной стороны отношений выступает один или более субъектов, так же как и с другой стороны, при условии что в одной из сторон по отношениям в обязательстве существует множество лиц. По объему требований кредиторов, и обязанностей должников, обязательства с множественностью лиц бывают нескольких видов. Долевые обязательства, в таких отношениях , ст. 321 установлено равенство этих долей., кроме случаев специальной оговорки. в долевых обязательствах права и обязанности участников ОБОСОБЛЯЮТСЯ. Кредитор (ы) вправе требовать исполнения должником только своей доли в обязательстве, а должники не отвечают за неисполнение обязанности друг друга. Для должника, выплатившего свою долю в обязательстве, обязательство прекращается (например оплата обслуживания и ремнота МКД является обязательством перед УК, которая предоставляет услуги по договору, который должне быть подписан КАЖДЫМ участником долевого обязательства перед УК, возникающего в момент подписания договора с УК в силу равентсва долей и обособляемости долей по общему обязательству). Долевое обязательство имеея общее для всех его участников основание (например договор), тем не менее являет собой самостоятельность и независимость друг от друга их прав и обязанностей, что позволяет задуматься над тем что по сути это совокупность отдельных правоотношений. Всем удачи

алмазова 25 Апр 2016

В ст.162 ЖК РФ сказано: «Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора». Как понимать такую формулировку:

1) Если в доме есть собственник, владеющий более 50% голосов, то он может подписать договор, условия которого утверждены на ОСС от имени всех собственников помещений в МКД.

2) Если есть собственник, владеющий более 50% голосов, то ему не надо подписывать договор управления на каждое принадлежащее ему помещение и в отношении своей доли он может подписать только один договор.

Вы чуток перепутали владение 50 % голосов и владение несколькими помещениями, составляющими 50% доли от общего имущества — абсолютно различные понятия. у этой огромной доли собственник остается в одном лице, который несет бремя содержания в долевом соотношении на содержание общей собственности в мкд по общим правилам пропорционально долям находящимся в собственности. Суть процентовки голосов собственников от их общего числа исходит не из процентовки долей, а из фактического количества собственников, несущих обязательство в отношении множественности лиц сторон договора. договор заключается с собственником, который реализует право участия в подобном договоре долевого обязательства, либо отказа от платы по обязательству, в случае несогласия с условиями договора. для этого и создаются собрания собственников, чтобы решать кто согласен заключать а кто нет и исходя из количества голосов а не доли общей собственности принимается то или иное решение. например, нам принесли договор на ознакомление, где указано количество квартир их площади и собственник квартиры, у когог трешка, у кого двушка, а у кого сразу несколько квартир в собственности, каждый собственник ставит или не ставит подпись, тем самым создавая возникновение множественности лиц в договоре и появления долевого обязательства, либо отказ от участия, тем самым проявляя свое несогласие участия в этом моменте. по общему правилу долевое обязательство обособлено в части прав его исполнения и возникновения. хотя прямо и не оговорено, но мне кажется, что тот собственник, который согласен или не согласен подписывать договор управления мкд с УК, ссылаясь на право голоса в долевом отношении сильно заблуждается. долевая собственность является безотлагательной и неотчуждаема в мкд, сособственники несут ответственность за сохранность и безопасность не своей доли общего имущества а этого имущества в целом, при этом общая долевая собственность предполагает отрицание всякого возможного преимущества из за большей своей доли в общем имуществе, ущемлять законные права и интересы других сособственников, это тоже самое что препятствовать другим дольщикам попасть в свое жилище, т.к. у того, кто владеет 50% доли от общего имущества, есть какое то особенное право на это, либо заявить право на решение общих вопросов, касающихся общего имущества мкд в собственном единстве. это прямое противоречие принципу равенства участников долевого обязательства или права. общее имущество мкд неделимо по сути, делимо лишь право его владения и распоряжения в части доли каждого из участников. учитывая что общим имуществом является также придомовая территория, которой пользуются помимо собственников в мкд, прохожие случайные, в решении таких вопросов возможно попробовать применить альтернативное обязательство (обязательство — установленное в отношении нескольких предметов исполнения, но впоследствии исполняемое лишь одним из них), например альтернативным обязательством может выступать заключения собственников или собственника который против заключения договора с УК обеспечивать управление мкд за свой счет либо в части обязательств, либо во времени, заключив договор с другой УК, определив объем по управлению мкд, по тарифам УК но при этом можно посчитать предварительно годовой общий объем услуг обоих УК, и деление обязательсв по ним в пропорции доли от общего имущества собственников заключивших договор с каждой из них.

пример: дом МКД 5 квартир, из них три принадлежат мне, а две другому (ХХХ), я хочу УК одну, а ХХХ предпочел другую. в этом случае работа обеих УК будет продуктивней в условии совершенной конкуренции, что решит много проблем с неблагосовестностью таких компаний в наше время. вообщем каждая УК составляет плановую годовую стоимость услуг по управлению и информирует отчетом своего собственника. Т.К. по закону стоимость тарифа исчисляется из фактически затраченных или предварительных средств на 1 кв метр общей площади в месяц на управление мкд, метод общего годового расчета таков: общиая сумма тарифов услуг (на 1 кв.м. в месяц) умножаются на общую площадь, потом делятся на количество квартир в домовладении независимо от заключения договора с УК которая производит каждая свой расчет и умножается на 12 месяцев, и и только после этого отнимается доля тех, кто заключил договор с другой УК. будет это выглядеть так общий тариф на все услуги в год у одной компании составил например 3 р.,х на 400 кв.м(общая площадь) и делить на кол — во квартир (общее, допустим их всего три, собственники двух из которых заключили договор с первой УК, а собственник третьей со второй УК ) и х на количество месяцев (за год либо за время предоставления услуг УК, в данном случае это 12 месяцев, получается так : 3х400/3х12= 4800, это общий расчет первой УК, для обращения права на долевое обязательство собственников, заключивших договор именно с УК производящей данный расчет, необходимо выделить долю права на обязательство другой УК (данная форма отношений не противоречит ГК в части множественности лиц в договорных отношениях с каждой стороны договора) если существует общая долевая собственность, общее долевое обязательство, то возможно рассматривать и долевое предоставление услуг, меняется лишьформа таких отношений, точнее связь и взаимодействие между сторонами общего процесса на основании двух договоров долевого участия в оказании услуг. далее расчет выделения доли обязательтсва: 4800-(4800:3)=3200/количество лиц (получаем ежегодный платеж одного лица за долевое участие в предоставлении услуг), заключивших договор с первой УК , оплата по месяцам рассчитывается таким же способом. допустим у второй УК тариф незначительно выше и равна 3.01 рубля, тогда расчет для них аналогичен, а тариф способствует конкурентности на рынке и заинтересованности в качестве предоставляемой услуги. (хотя это и необязательное условие, тарифы могут быть одинаковы). это так 3,01х400:3х12=4816/3=1605р — долевое обязательство собственника перед второй УК. возможен и другой способ долевого участия в предоставлении услуги, либо во времени соответственно долям(например из года 4 месяца работает одна УК, а 8 месяцев другая, выполняя соразмерный объем услуг в соотношении к годовому объему предоставления таких услуг) либо разумное распределение услуг между двумя УК (например исходя из соотношения долевой годовой стоимости за долевое участие в предоставлении услуг) в зависимости от тарифов на эти услуги. если годовоая сумма всех равна = 3х12=36р, при этом 24р относились к услугам по управлению МКД и содержанию общего имущества, а 12р — по обслуживанию и содержанию придомовой территории., то в таком случае, долевое обязательство одного из собственников выражается в оплате части услуг УК, а эта УК выполняет только этот вид услуги(фактически собственник не отчуждает долю в имуществе и бремя его содержания в соответствующей доли его содержания, а долевая годовая стоимость услуг при подобном подходе остается такой же, как и в других случаях, т.к. выполнение что одной что другой УК в денежном выражении неизменна, лишь в виде предоставления конкретной услуги. либо обе будут выполнять одни и те же услуги в разное время, допустим уборка полов необходима 180 раз в год, то 120 раз эту услугу предоставит первая и 60 соответственно вторая (при рассмотрении нашего примера с участием трех собственников) пример долевого предоставления услуг во времени является возможностью распределять обязанности одной УК предоставляя другой в это время заниматься мониторингом собственной деятельности, должным информированием собственников, принимая участие в реализации предоставления услуг и другим МКД. также анализом неплатежей, если таковые выявлены то возможность боллее эффективно воздействовать на собственника законными способами или в судебном порядке в силу наличия свободного времени, когда нет необходимости обслуживать многоквартирный дом (плата за подобный способ предоставления услуги возможна по расчету во времени и может быть представлена исходя из помесячной а не годовой тарификации на 1 кв метр общей площади мкд 3х400/3=400 р в месяц — плата с одной квартиры (если у одного собственника например 2 квартиры, тогда он оплачивает 800 р в месяц и т.п.) в этом случае цены

ы что месячной что годовой не меняется опять таки, но представляет возможным временно освобождать от ежемесячной платы часть собственников, торый не заключил договор с УК, которая в этот момент предоставляет услугу. минимизируя риски неплатежей в годовом отношении. 400х8месяцев=3200р, и 400 х 4 месяца=1600, что соответствует вышенасчитанным суммам. конечно, такой подход противоречит существующим нормам законодательства в жилищной сфере предоставления услуг по управлению мкд, но и существующие положения и законы нарушают часть прав плательщиков таких услуг. т.к. фактической информированности в способах начисления тарифов на указанные услуги контроля самими собственниками в выполнении услуг и затрат на них в силу невозможности сравнения их качества, из за отсутствия конкурентности перед множеством лиц (это тоже самое, если в городе все население будет покупать товар лишь в одном месте ввиду невозможности купить аналогичный товар из за отсутствия другого продавца на рынке. каждый потребитель имеет право выбора продавца услуги или товара. Но когда дело касается мкд, субъективное право на личное мнение каждого собственника размыто, т.к. он соглашается с мнением большинства при выборе той или иной УК, даже если не согласен как раз таки из за ущемления его субъективного права в этом плане. По статистике 30% неплатежей за управление мкд население не платит мотивируя это тем, что его обязывают оплачивать услугу УК, с которой у него не было субъективного желания заключать договор и пользоваться абстрактными по его мнению услугами. на самом деле долевое право на общее имущество само по себе не является имущественным правом в части неделимости вещи, здесь речь идет о долевой собственности как о праве ее владения своей волей и в своем интересе, не нарушая прав и законных интересов других лиц.

Как и зачем заключают договор обслуживания многоквартирного дома с управляющей компанией и нужен ли он?

Один из наиболее популярных способов организации хозяйственной деятельности в многоквартирном доме — заключение договора с управляющей компанией ЖКХ.

Стороны должны действовать в рамках закона и согласно положениям подписанного двустороннего соглашения.

Из каких пунктов состоит этот договор, что в нем должно обязательно указываться и какие подводные камни могут быть в соглашении — обо всем этом наши эксперты расскажут далее в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Понятие и назначение документа

Между владельцами недвижимости и управляющей компанией договор заключается в письменной форме на срок не менее 1 года.

Первая сторона – это люди, которые владеют недвижимостью по конкретному адресу.

Вторая – это управляющая компания, которая действует на основании устава. Данная юридическая организация должна обеспечивать содержание и ремонт подотчетного имущества, а также предоставлять ряд услуг владельцам квартир.

Законодательная база

Документ, который регламентирует правоотношения между сторонами – Жилищный кодекс РФ. В ст.162 указано, что владельцы квартир могут передать полномочия регулирования хозяйственных и коммунальных вопросов выбранной управляющей компании. Выбранная организация должна иметь лицензию на осуществление подобной деятельности.

Процедура заключения соглашения с собственниками жилья

Процедура, которая предшествует вступлению исполнительной организации в свои права, включает следующие этапы:

Подготовка проекта документа. Занимаются этим люди, которые входят в совет правления дома.

Предварительное согласование договора. Подготовленный проект документа необходимо обсудить со всеми членами совета многоквартирного дома и представителями управляющей компании ЖКХ.

Ознакомление собственников квартир. Все владельцы недвижимости имеют право на ознакомление с подготовленным вариантом документа и внесение своих предложений, замечаний.

Подготовка окончательного варианта документа и утверждение его на общем собрании. Жильцы должны быть оповещены об организации сбора по данному вопросу.

Подписание протокола собрания, копия которого передается в офис управляющей компании.

Подписание договора. Происходит в конце процедуры между сторонами соглашения.

В заключенном соглашении определяется:

• Местонахождение многоквартирного дома.
• Общий состав имущества.
• Спектр оказываемых жителям дома работ, услуг.
• Перечень возможных ремонтных работ.
• Список предоставляемых коммунальных услуг.
• Условия внесения изменений.
• Порядок расчета стоимости.
• Цена, выплачиваемая жителями за содержание, ремонт помещения.
• Порядок оплаты коммунальных платежей собственниками квартир.
• Способ предоставления отчетности и т.д.

С момента подписания документа управляющей компании дается по закону 30 дней, в течение которых она должна вступить в свои полномочия.

Изменение и расторжение документа производится в порядке, установленном гражданским законодательством. Если после окончания срока действия документа никто не подает заявление о завершении сотрудничества, договор автоматически продлевается, при этом, его условия и срок действия остаются неизменными.

Структура договора обслуживания многоквартирного дома управляющей компанией

В соглашении должны указываться:

• объект;
• субъекты;
• права сторон, их обязанности, ответственность;
• правила определения цены и проведения расчетов;
• порядок предоставления отчетности.

Права и обязанности УК

В договоре в обязательном порядке указываются все обязанности управляющей компании:

• Приступает к своим обязанностям максимум через 30 дней после подписания договора.
• Оказывает гражданам зафиксированные в документе услуги: выдача квитанций, предоставление справок и т.д.
• Обеспечивает надлежащее состояние зданий и прилегающих территорий — подъездов, подвалов, крыш, детских площадок, стоянок и т.д.
• Сотрудничает с подрядными организациями.
• Сотрудничает с организациями, предоставляющими необходимые ресурсы.
• Предоставляет качественные коммунальные услуги в нужном объеме — вода, свет, отопление, газ, вывоз мусора и т.д.
• Обеспечивает надлежащее функционирование всех систем — лифты, водоснабжение, отопление, электроэнергия, инженерные системы и т.д. в рамках своей компетенции.
• Производит капитальный ремонт.
• Производит текущие ремонтные работы в случае порчи, выхода из строя, поломки имущества.
• Вызывает при необходимости аварийные бригады.
• Предварительно оповещает жителей о проведении текущих осмотров и ремонтных работ.
• Уведомляет граждан о возможных отключениях воды, света, газа или отопления в связи с плановыми или аварийными работами.
• В положенные сроки начисляет платежи, производит их сбор и перерасчет.
• Учитывает и хранит все жалобы, заявки, обращения собственников и следит за их исполнением.
• Обеспечивает ведение, учет и хранение бухгалтерских, финансовых, хозяйственных, статистических документов.
• Минимум за 30 дней до конца года отчитывается перед жильцами в письменной форме. Подобные отчеты должны находиться в местах, доступных для всех заинтересованных лиц (например, доски объявлений).
• Иные обязанности, установленные федеральным и местным законодательством.

Кроме обязанностей, в договоре фиксируются и права управляющей компании:

• Требовать от жильца оплаты в положенные сроки установленных цен за квартиру и за коммунальные услуги.
• Начислять неустойку на просроченные платежи.
• Принимать меры принудительного взыскания положенных сумм со злостных неплательщиков, в том числе обращаться в суд.
• Принимать решение о найме третьих лиц для выполнения различного спектра необходимых работ и заключении с ними договоров.
• Вносить предложения относительно проведения капитального ремонта.
• Назначать внеплановые собрания собственников с целью обсуждения возникших вопросов.
• Осуществлять иные услуги, не оговоренные в документе, на платной основе.
• Иные права, установленные федеральным и местным законодательством.

В видео рассказывается про права и обязанности УК, согласно договору:

Права и обязанности собственников жилья

В договоре отдельными пунктами прописываются следующие обязанности собственников:

• Вносить своевременную оплату за жилье, коммунальные платежи.
• Соблюдать порядок и не мусорить в общественных местах (в подъездах, в лифтах, возле мусоропровода, на прилегающих к подъезду территориях и на детских площадках).
• Не использовать канализацию и мусоропровод для избавления от ненадлежащих отходов. Например, выбрасывание крупногабаритных предметов или жидкостей в мусоропровод.
• Не использовать пассажирский лифт для перевозки тяжелых грузов.
• Самостоятельно вывозить строительный мусор и отходы, которые образуются после ремонтных работ в квартире.
• Соблюдать правила безопасности при использовании газа, воды, огня и т.д.
• Не выполнять работы, которые могут нанести вред общему имуществу.
• Сообщать обо всех обнаруженных неисправностях в работе систем и приборов, за техническое состояние которых несет ответственность непосредственно управляющая компания.
• Содержать в исправности оборудование, связанное с предоставлением коммунальных услуг (батареи, трубы, счетчики).
• Иные обязанности, установленные федеральным и местным законодательством.

Как и управляющая компания, помимо обязательств, собственники имеют свои права, регламентированные договором:

• Ожидать исполнения управляющей компанией всего спектра необходимых услуг.
• Получать в полном объеме и в положенные сроки коммунальные услуги.
• Получать необходимые справки и выписки по требованию.
• Заранее быть информированными об изменении тарифов (не менее, чем за 5 дней).
• Требовать перерасчета платежей при необходимости.
• Инициировать проведение внеочередных общих собраний с целью внесения предложений об изменении или расторжении существующего договора.
• Подавать жалобы, претензии и заявления при наличии нарушений со стороны специалистов управляющей компании.
• Получать отчетность о проделанной работе по итогам каждого года.

Обе стороны несут ответственность за любое нарушение, либо неисполнение обязательств. Исключение составляют случаи, когда нарушение обязательств произошло по независящим от сторон причинам — стихийные бедствия, катастрофы, террористические акты и т.д.

Собственник несет ответственность за неуплату в срок коммунальных платежей и за иные нарушения указываемых в договоре обязательств. За несвоевременную оплату платежей он несет наказание в виде начисления пени.

Важные положения

Составлять соглашение необходимо очень внимательно, тщательно прописывая все положения. Именно договором, будут регламентироваться такие важные в сфере взаимодействия управляющей компании и жильцов вопросы, как ценообразование и отчетность.

Организация расчетов и определение цены

Период для проведения всех расчетов определяется одним календарным месяцем. Срок оплаты счетов – до 10 числа месяца, который следует за оплачиваемым истекшим месяцем.

Размер оплаты может изменяться в соответствии с изменением ставок тарифов, которые производятся на уровне местных органов власти. Вносить сведения в типовой договор управления МКД об изменении цен управляющей организации не требуется.

Счета на оплату услуг собственники получают через почтовый ящик. Если квартира сдается в наем, а проживающие в ней лица не производят своевременную оплату квитанций, обязанность по погашению задолженности возлагается на владельца помещения.

Стоимость содержания здания и проведения ремонтных работ определяется на общем собрании жильцов при согласовании с представителями исполнительной организации. Цена устанавливается минимум на год.

Плата за коммунальные платежи определяется, исходя из показаний приборов учета. Если в квартире счетчики отсутствуют, то расчет производится на основании средних величин, принятых органами местного управления.

Контроль над лицевым счетом

В соответствии с положениями заключенного соглашения, УК несет ответственность за ведение финансово-лицевого счета, который открывается конкретно на дом.

Собственники имеют право организовать контроль за распределением средств их лицевого счета, посредством изучения предоставляемой по запросу подробной отчетности о деятельности управляющей компании.

Возможность создания резервного фонда

При заключении договора, УК может внести предложение о создании так называемых резервных фондов.

Подобные фонды необходимы для выделения части денежных средств на дополнительные расходы — текущий ремонт и иные непредвиденные нужды.

Как правило, резерв формируется из части сумм, оплачиваемых на содержание и ремонт жилья. Владельцы квартир должны быть информированы о наличии подобных фондов, о количестве перечисляемых в фонд сумм и о порядке их расходования.

Руководящая организация должна минимум за 30 дней до окончания года предоставлять жильцам отчетность о проделанной работе за прошедший год.

Отчет должен быть вывешен в месте общего пользования, в нем указываются сведения об оказанных в течение года услугах и проведенных работах, сведения о статьях расходования средств.

Что будет, если не заключать соглашение?

Собственников жилья, которые не согласны с выбором УК, либо просто не желают выполнять требуемые соглашением обязательства, задаются вопросом о том, обязательно ли им нужно заключать договор с управляющей компанией.

Отсутствие заключенных документов у несогласных собственников создает неопределенность в их правоотношениях с управляющей компанией.

В подобной ситуации, когда собственник отказывается заключать договор с управляющей компанией, решить проблему можно единственным способом – на общем собрании жильцов нужно принять коллективное решение о выборе лица, уполномоченного от общего имени заключить соглашение. В этом случае одной стороной будет УК, а второй стороной – уполномоченное лицо, представляющее интересы всех собственников, при этом, согласие должны выразить не менее 50% проживающих в доме.

Документ составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у выбранного представителя. Любой из жильцов имеет право при необходимости потребовать копию.

На практике подобные ситуации часто приводят к спорам, которые решаются в судебном порядке. Так, граждане могут приобрести квартиру в доме с уже существующей УК и наличием договоров у каждого собственника. Несогласие новых жильцов с положениями документа и нежелание оплачивать счета может привести к необходимости переноса вопроса в суд.

Многие задаются вопросом о том, можно ли не платить, если договор с управляющей компанией не заключен? Хотелось бы! Но так это или нет, рассмотрим далее.

Порядок действий, если договор не оформлен

Нежелание отдельных владельцев квартир заключать договора с УК, приводят к необходимости совершения следующих действий со стороны других собственников:

1. Объявить об общем сборе жильцов.
2. Выбрать большинством голосов представителя дома (обычно это председатель).
3. Максимально согласовать положения будущего документа.
4. Передать председателю полномочия по подписанию с УК документа в двух экземплярах.

Можно ли не платить, если документ не оформлен?

Отсутствие оформленного договора с управляющей компании не является основанием для отказа от оплаты необходимых сумм за коммунальные услуги.

Если посредством сбора всех жильцов был избран уполномоченный представитель, который от имени всего дома заключил договор, то отсутствие индивидуального документа не означает возможность отказа от оплаты услуг.

Если же с управляющей компанией и собственников вообще не оформлен никакой договор, возникает необходимость выбора другого исполнителя и заключения с ним соответствующего соглашения.

Кто и как подписывает?

Подписание производится двумя способами:

Оформление индивидуальных договоров — управляющая компания подписывает соглашение лично с каждым собственником квартир в МКД.

Подписание документа с представителем дома. В таком случае, один экземпляр соглашения остается у управляющей компании, второй – у уполномоченного лица, представляющего интересы всех владельцев квартир.

Любой из жильцов имеет право при необходимости потребовать копию данного документа.

Уполномоченным лицом обычно является председатель правления дома, выбранный на общем сборе. Если по объективным причинам он выполнить свои обязанности не может (болезнь, отъезд и т.д.), за него это может сделать один из членов правления.

Действия при отсутствии подписи

Для вступления документа в силу необходимо обеспечить подписание индивидуальных договоров со всеми владельцами квартир или подписать документ с уполномоченным лицом.

Из видео вы узнаете, почему заключать договор с УК действительно важно и каким способом он помогает контролировать работу управляющей компании:

Итак, договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией позволяет обеспечить решение возникающих хозяйственных вопросов специалистами. При составлении документа сторонам важно подробно прописывать взаимные права и обязанности.