Договор на этапе строительства

admin

Оглавление:

Покупка квартиры через жск

Из всех способов продаж новостроек только три – законные, а именно: ДДУ, преддоговор и договор об участии в ЖСК. Одной из распространенных «белых» схем при приобретении квартиры в строящемся доме является покупка пая в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). Покупка квартир в строящихся домах по договорам об участии в ЖСК узаконена 214 ФЗ, правда, деятельность жилищно-строительных кооперативов регулируется Жилищным кодексом.

Причины потери вложенных средств при покупке квартиры*

* по данным Министерства
Регионального Развития РФ

Законодательная защита покупки квартиры

Защита от двойных продаж
Гарантия наличия разрешения на строительство
Гарантия наличия проектной документации
Гарантия наличия прав на земельный участок
Наличие прав на долю в оставшемся имуществе должника при банкротстве застройщика
Регистрация ДДУ гарантирует соответствие его нормам ФЗ-214

Страховая гарантия

Гарантия возврата вложенных средств в случае срыва застройщиком срока строительства по любым, не зависящим от дольщика причинам
Гарантия возврата вложенных средств в полном объеме в случае банкротства застройщика по любой причине

Другие причины потери вложенных средств при покупке квартиры

кризис
удорожание материалов
резкое падение платежеспособного населения
стихийные бедствия
противоправные действия третьих лиц
строительно-монтажные риски
банкротство генподрядчика
прекращение кредитного финансирования
ошибки проектирования

ЖСК – это объединение покупателей жилья, созданное под конкретный объект недвижимости. Как и любая другая схема, покупка квартир через ЖСК имеет свои плюсы и минусы. Рассмотрим основные минусы договора ЖСК. Законом не предусмотрен порядок внесения платежей пайщиков и их окончательный размер, отсутствует Государственная регистрация договоров паенакопления, что, несомненно, является главным минусом данной схемы. Платежи определяются уставом самого ЖСК. Поэтому если Вы решили заключить договор об участии в ЖСК, будьте предельно внимательными, т.к. при использовании кооперативом слишком сложных схем платежей, есть вероятность того, что вас попросту хотят запутать и заставить переплачивать.

Однако, при условии гибких платежей, кооперативом может быть предложена вполне лояльная схема, при которой, уже вселившись, Вы можете продолжать платить за жилье (одно из отличий договора с ЖСК от ДДУ). Но и в этом случае, заключая договор ЖСК, следует помнить, что собственником квартиры, до тех пор, пока Вы не выплатите Ваш пай полностью, будет являться жилищно-строительный кооператив.

Договор с ЖСК на стадии строительства. Особенности и риски

Автор: адвокат Артем Александрович Сидоров. Запись на прием по тел. 8 495 691 38 72, 8 903 125 76 30. Консультации по вопросам приобретения недвижимости по схеме ЖСК. Споры с ЖСК в суде (возврат паевого, членского взносов, оспаривание решений органов ЖСК и иных ПК).

В последнее время многие застройщики переходят от так называемых “серых схем” реализации квартир к передаче прав на получение по завершении строительства квартиры физическим лицам через схему с участием ЖСК. Например СУ-155 реализует квартиры через ЖСК «Западный» и другие. У приобретения квартиры через ЖСК на этапе строительства есть как плюсы, так и минусы.

Среди очевидных плюсов можно назвать полную законность данной схемы. Она прямо предусмотрена законодательством, в частности ФЗ №214 “Об участии в долевом строительстве”.

Однако не зря многие застройщики переходят именно на эту схему, поскольку приобретающий квартиру через ЖСК гражданин защищен законодательно гораздо хуже, чем приобретающий квартиру по договору долевого участия, заключенному в соответствии с ФЗ №214 и даже в некоторых аспектах и по предварительному или инвестиционному договору.

При заключении инвестиционного договора, договора уступки или договора долевого участия в строительстве вы вступаете только в договорные отношения с застройщиком или посреднической организацией. При этом сумма, подлежащая оплате, обычно четко указывается в договоре и не может меняться. Доплата в случае возникновения проблем осуществляется только с согласия дольщика. При этом на такие правоотношения распространяются положения законодательства о защите прав потребителей.

Если же квартира приобретается через ЖСК, то вы вступаете в качестве члена-пайщика в указанную организацию. Хотя одновременно с вступлением в ЖСК заключается и договор с тем же ЖСК, в соответствии с которым пайщик обязан вносить взносы, а ЖСК предоставить квартиру, первичными являются именно отношения членства в организации.

Это означает, что пайщик, являясь членом организации, тоже несет ответственность за ее деятельность, а не просто вправе требовать с ЖСК получения квартиры, как в случае с договором долевого участия.

На практике это может вылиться в следующие отрицательные последствия:

1. Принятие общим собранием или правлением ЖСК решения о внесении дополнительных взносов. Особенно это опасно, если сам же ЖСК является застройщиком, а не посреднической структурой. Такое решение должно быть обосновано, но обычно обоснование находится. В практике автора были случаи, когда пайщики доплачивали до 50% от той суммы, которую внесли первоначально. Хотя нужно отметить, что такие случае не так часты и обычно доплату не приходится вносить.

2. Необходимость участвовать в покрытии убытков ЖСК за год, если таковые образовались.

3. Возможность исключения пайщика из ЖСК, что обычно влечет автоматически расторжение договора с ЖСК, т.к. в нем предусматриваются такие условия.

4. Возможность изменения устава и иных документов ЖСК не в интересах пайщика.

5. Отказ судов во взыскании неустоек и других санкций за затяжку сроков строительства и другие нарушения, поскольку отношения основаны прежде всего на членстве в ЖСК, а не на законодательстве о защите прав потребителей. Хотя практика по таким делам противоречива.

6. Сложности с расторжением договора и возвратом денежных средств, т.к. в уставе и внутренних документах ЖСК может быть предусмотрен такой порядок расторжения договора и возврата средств, при котором вернуть их затруднительно. Хотя в соответствии с ЖК РФ и установлен двухмесячный срок для возврата денег и в случае проблем их можно взыскать через суд.

Среди плюсов ЖСК можно выделить возможность пайщика влиять на решении ЖСК путем голосования на общем собрании. Хотя на практике это право обычно максимально ограничивается фактически, например от вступающего в кооператив требуют оформить доверенность на связанное с ЖСК лицо с полномочиями голосовать на общем собрании.

Но если пайщики объединяться и у них будет более 50% голосов, они могут взять управление ЖСК в свои руки в случае возникновения проблем, что невозможно при других схемах приобретения жилья.

Приобретать или нет квартиру через ЖСК каждый решает сам, но в любом случае необходимо детально ознакомиться с уставом, иными внутренними документами кооператива, договором. Лучше для этого обратиться к адвокату, специализирующемуся на таких делах.

У нас накоплен достаточно большой опыт сопровождения сделок и ведения дел в судах по искам к ЖСК и ПК, в том числе о признании права собственности на квартиру, признании права собственности на долю в виде квартиры, о возврате паевого и вступительного взносов. Также имеется несколько решений о взыскании убытков и неустойки.

Договор с ЖСК на этапе строительства. Признание права собственности. Возврат денежных средств из ЖСК.

В последнее время все чаще застройщики привлекают денежные средства в строительство многоквартирных домов через подконтрольные им ЖСК. Особенно известна данными схемами группа компаний «СУ-155». Но и другие крупные застройщики, например ГК ПИК, Мортон все чаще инициируют создание ЖСК и реализуют квартиры через заключение договоров с ЖСК.

Схема ЖСК позволяет недобросовестным застройщикам уйти от отвественности. Ведь юридически ЖСК является отдельной организацией, со своим уставом и руководством. На ЖСК не оформляется разрешение на строительство, не заключается инвестиционный конртакт. Фактически ЖСК используется в качесвте фирмы-прослойки, через которую контролирующие застройщика дома лица получают возможность легально собрать денежные средства с граждан, а потом, в сулчае возникновения проблем, говорить гражданам, что они сами виноваты в том, что приняли участие в ЖСК.

Адвокат коллегии «Правовая защита» реализуют программу по защите прав граждан, вложивших денежные средства в строительство на основании договора с ЖСК.

В частности, подаются иски о признании права собственности на квартиру, признании права собственности на долю в виде квартиры, о расторжении договоров и возврате паевых и вступительных взносов.

Рекомендуем прочитать статью адвоката Артема Александровича Сидорова:

Схема инвестирования через ЖСК являтеся в настоящее время самой опасной, т.к. по сути фактически гражданин участвует в долевом строительстве, а юридически он вступает в организацию и сам, как член организации, должен нести ответственность за ее деятельность и даже покрывать возможные возникшие убытки.

Возникают проблемы со сроками передачи квартир и нежилых помещений, взысканием неустойки. Судебная практика по искам к ЖСК о признании права собственности на долю в виде квартиры еще не полностью сформировалась. Хотя у наших адвокатов есть практика взыскания неустойки и убытков по договору с ЖСК, все же такие нешения довольно редки.

Также противоречива и практика по взысканию вступительных и иных взносов, кроме паевых. Как правило, в уставе ЖСК указывается, что вступительный взнос не возвращается. Однако есть примеры решений суда, когда все же удается взыскать вступительный взнос.

Читайте еще: Прописка в другую квартиру документы

Если Вам необходимо представительство интересов в ЖСК и в суде по вопросу признания права собственности на квартиру, на долю в виде квартиры, взыскания паевого и вступительного взноса, Вы можете обратиться к нашим адвокатам, записавшись на прием по тел. 8 495 691 38 72, 787 75 07.

Четыре совета тем, кто решил купить жилье в новостройке

Стоимость квадратного метра в строящемся доме, особенно на этапе котлована, может быть на 30-50% меньше стоимости квадратного метра в том же доме, когда он уже построен, введен в эксплуатацию и права собственности на квартиру зарегистрированы за покупателем. Но и риски при этом велики. Как свести их к минимуму, рассказывает Игорь Зиневич, юрист, генеральный директор юридической компании «IPM Consulting».

Срок строительства типового многоэтажного дома с последующим вводом его в эксплуатацию составляет не один год. И за это время может произойти все, что угодно. Самым неприятным итогом может стать статус обманутого дольщика: и денег нет, и строительство дома не ведется. Или можно столкнуться с проблемой двойной продажи квартиры. Это когда на одну и ту же квартиру претендуют незнакомые друг другу граждане с идентичными договорами. Можно ли как-то избежать таких сюрпризов? Ответ на этот вопрос неоднозначный. Полностью обезопасить себя от потери вложенных денег в строительство квартиры невозможно. Но попытаться минимизировать риски можно. Для этого будет полезным следовать следующим советам.

Совет 1. Приобретайте квартиру в новостройке исключительно в рамках договора участия в долевом строительстве.

Эта форма договора в сравнении, например, с договором участия в жилищно-строительном или жилищно-накопительном кооперативе в наибольшей степени защищает права граждан, которые решили обзавестись квартирой в строящемся доме. Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», договор участия в долевом строительстве проходит государственную регистрацию. Застройщик обязан в таком договоре предусмотреть гарантии, что дом будет построен в обозначенный срок и качество передаваемой квартиры должно соответствовать условиям договора. С момента государственной регистрации договора строящийся дом, права на земельный участок, на котором он возводится, считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства. Застройщик обязан обеспечить доступ участников долевого строительства к проектной документации в отношении строящегося многоквартирного дома. Таким образом, приобретая квартиру через договор участия в долевом строительстве, вы ограждаете себя от двойных продаж строящейся квартиры и получаете подтверждение того, что застройщик вправе начать строительство многоквартирного дома на конкретном земельном участке.

Совет 2. Тщательным образом изучайте проектную документацию на квартиру.

Случай из практики: жилищно-строительный кооператив, в который вступил гражданин с целью приобретения квартиры в новостройке, требовал доплаты за увеличение общей площади квартиры после завершения строительства и проведения соответствующих обмеров БТИ. А увеличилась общая площадь из-за того, что в состав квартиры была включена лоджия площадью 27 кв.м., на самом деле являющаяся эксплуатируемой кровлей, аварийный выход на которую в случае пожара был предусмотрен из квартиры. Гражданину в суде пришлось вносить изменения в кадастровый паспорт на квартиру и признавать за собой право собственности.

Совет 3. Приобретайте квартиру у крупного застройщика с большим опытом работы.

Само по себе имя застройщика не гарантирует, что строящаяся квартира окажется в вашей собственности. Но объемы строительства компании с громким именем (и как следствие немалые объемы привлеченных на это денежных средств от граждан) могут позволить надеяться на благополучный результат. В конце 2015 года в сложной ситуации оказались 27 000 дольщиков СУ-155 и ее дочерних компаний. Риск потерять вложенные деньги в строительство квартиры был как никогда высок. Но именно тот факт, что у застройщика, который оказался на грани банкротства, огромное количество дольщиков, заставило представителей профильных министерств и ведомств искать варианты разрешения ситуации. Были найдены механизмы, за счет которых все те, кто является дольщиком СУ-155, должны решить свои вопросы без имущественных потерь.

Совет 4. Активнее наводите справки о застройщике до момента подписания договора.

Много полезной информации содержится в открытых источниках.

На сайте Федеральной налоговой службы России можно получить доступ к информации об учредителях и директоре застройщика.

Сайт Федеральной службы судебных приставов России даст доступ к информации о долгах застройщика, по которым ведется исполнительное производство.

Картотека арбитражных дел систематизирует всю информацию о судебных спорах, в том числе связанных с застройщиками и их дочерними компаниями.

Изучите на сайтах органов местного самоуправления перечень застройщиков, входящих в реестр проблемных застройщиков . Если ваш застройщик находится в таком перечне, значит у него уже есть объекты незавершенного строительства.

Найдите форумы граждан по названию застройщика или по адресу объекта строительства, там обсуждаются все существующие проблемы застройщика по предыдущим и нынешним объектам.

Реально ли самим отремонтировать подъезд

При большом желании вы с соседями можете взять судьбу многоэтажки в свои руки

Ремонт в квартире: как отделать жилье с минимумом потерь нервов и средств

Корреспондент «Комсомолки» решил обновить свое жилище, сделав ремонт в квартире и усвоил несколько важных уроков

Не убирают мусор в многоэтажке: кто виноват и что делать

Где граница ответственности управляющей компании, которая обслуживает дом и не убирает мусор в многоэтажке? И что делать, если сами жильцы постоянно мусорят?

Как правильно сдавать жилье в аренду

Рассказываем, как правильно сдавать жилье в аренду и уберечься от подводных камней, которые подстерегают хозяев и арендаторов жилья

Как правильно арендовать квартиру: Простые способы не пролететь с жильем

Эксперты назвали шесть вещей, которые обязательно надо учитывать при съеме жилья, и рассказали, как правильно арендовать квартиру

Большинство россиян довольны своим жильем

По данным ВЦИОМ квартирный вопрос давно утратил остроту

На какие работы нужно решение общего собрания собственников жилья многоэтажки

Недвижимость в Крыму: Эксперты рассказали, как изменятся цены на аренду квартир после открытия Крымского моста

Жилье в Симферополе и Севастополе может подорожать на 10-20 процентов

Сэкономить на ремонте: Ищем бонусы и знакомимся с соседями

Несколько проверенных хитростей от «Комсомолки»

«Соседи оттяпали кусок нашей земли. Что делать?»: решаем дачные споры

В преддверии летнего сезона мы разобрали наиболее характерные дачные споры с адвокатом Светланой Жмурко

«Лишнее» жилье: продавать или сдавать?

Когда выгоднее избавиться от недвижимости, а когда — пустить туда квартирантов

Где выгоднее снять жилье на майские праздники – в Подмосковье или в Санкт-Петербурге

Рубль упал в цене – остаемся на каникулы в России

Составлен рейтинг самых дешевых квартир в России

Мы спросили экспертов, с какими подвохами можно столкнуться при покупке недорогого жилья

Верховный суд встал на защиту собственника, у которого хотели отобрать землю и дом

История Николая Козлова из Ленинградской области может стать прецедентом для других людей, попавших в подобную ситуацию

Как разместить кухню в однокомнатной студии

Дизайнеры дают полезные советы

Как восполнить нехватку солнца в доме: неожиданные дизайнерские решения

С помощью декора можно победить тоску и мрак

Возрастная категория сайта 18+

Как правильно заключить договор и оплатить новую квартиру

Адвокат и председатель коллегии адвокатов г. Москвы «Центр правовых экспертиз»

В прошлой статье Елена Бойцова, адвокат и председатель коллегии адвокатов города Москвы «Центр правовых экспертиз», рассказывала, как проверить застройщика: смотрели, как он строит объекты, работает с дольщиками. Это был подготовительный этап. Теперь, когда застройщик проверен, можно запускать процесс покупки новой квартиры.

Прежде всего нужно подписать договор участия в долевом строительстве. Потом заплатить застройщику за квартиру: полностью, в рассрочку или по ипотеке.

Заключение договора — нервный процесс. Вы рискуете большой суммой. Вот почему так важно не поддаваться эмоциям и действовать разумно.

О том, как правильно себя вести себя при заключении договора и проведении оплаты, расскажем в сегодняшней статье.

1. Подготовка к заключению договора участия в долевом строительстве (ДДУ)

Первое, что надо решить – на кого вы собираетесь приобрести квартиру. От этого зависит, кто будет указан в ДДУ в качестве участника (участников) долевого строительства.

Квартира может приобретаться в собственность одного, двух и более лиц.

Если ДДУ заключается с одним участником, то квартира оформляется в его собственность. Однако, если это лицо состоит в браке, то в независимости от того, на кого был заключен ДДУ и зарегистрировано право собственности, квартира становится совместным имуществом супругов.
Если ДДУ заключается обоими супругами, то в договоре указывается, что квартира приобретается в совместную собственность. Тогда, в случае раздела имущества, квартира делится пополам.
Если в договоре указать, что квартира приобретается супругами в долевую собственность с указанием долей, то каждый получит принадлежащую ему часть собственности.

Мы не рекомендуем оформлять ДДУ на несовершеннолетних детей, однако, если вы все же решили это сделать, то должны понимать будущие ограничения по распоряжению квартирой, принадлежащей детям. Вы не сможете совершить сделку без разрешения органа опеки и попечительства, а также предоставления ребенку равноценной собственности.

Также ДДУ могут заключить лица, не состоящие в родстве или браке. Для этого потребуется паспорт, а детям до 14 лет – свидетельство о рождении.

Читайте еще: Договор купли продажи лизингового автомобиля

Второе, что нужно решить – за счет каких средств вы оплатите квартиру: собственных или привлеченных.

Если у вас недостаточно собственных средств, вы можете получить заем у физических или юридических лиц либо оформить ипотеку в банке.
Тут уже целая история. Банк требует много документов. И для того, чтобы их собрать, придется побегать. Учтите, в разных банках для оформления ипотеки просят разные пакеты документов.

Как быстрее оформить ипотеку?

Есть такие люди — ипотечные брокеры. Их нанимают, чтобы не мучиться с банками.

Брокер помогает собрать документы, отправляет заявки по банкам, которые сотрудничают с вашим застройщиком. Услуги брокера экономят время, но стоят денег.

Часто в компании застройщика уже есть свой ипотечный брокер, либо есть банки, с которыми застройщик сотрудничает по строящемуся объекту. Если так, то лучше всего обратиться к ипотечному брокеру застройщика. Но вы также можете нанять брокера со стороны.

2. Подписываем договор участия в долевом строительстве

Прочитайте внимательно и убедитесь, что в нем указаны:

Предмет договора;
Срок передачи застройщиком квартиры;
Цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
Гарантийный срок на квартиру;
Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по ДДУ.

При отсутствии в ДДУ указанных условий договор считается незаключенным.

Также изучите описание дома и квартиры.

Описание дома должно содержать:

Описание объекта: количество этажей, количество секций подъездов;
Наименование строительных материалов, из которых строится дом;
Количество и виды лифтов;
Описание конструктивных элементов дома;
Количество квартир в доме, проектная площадь дома, строительный адрес дома;
Описание земельного участка: кадастровый номер, адрес, площадь, вид права, на основании которого застройщик пользуется земельным участком.

Описание квартиры должно содержать:

Этаж и предварительный номер квартиры;
Проектную площадь квартиры;
Высоту потолков;
Количество санузлов, балконов, лоджий.

К договору прилагается поэтажный план, на нём выделена ваша квартира. С помощью плана вы определите удаленность квартиры от лифтов и мусоропровода.

Кроме того, есть еще три пункта, которые надо внимательно изучить.

Кто подписывает с вами договор. Договор подписывает генеральный директор компании, его полномочия следуют из Устава компании. Необходимо убедиться, что полномочия генерального директора не ограничены Уставом, и он вправе, без дополнительного одобрения, заключать с вами ДДУ.

Если вместо генерального директора ДДУ подписывает доверенное лицо, попросите, чтобы вам предъявили подлинник доверенности и паспорт лица, подписывающего ДДУ. Убедитесь, что договор с вами подписывает лицо, указанное в доверенности.

Важно, чтобы в договоре и проектной декларации был указан один и тот же застройщик. Если договор с вами заключает другая компания, необходимо проверить ее полномочия на эти действия.

Когда вам передадут квартиру. В договоре указывают срок окончания строительства дома и срок передачи застройщиком квартиры собственнику. Этот срок единый для всех участников долевого строительства. Застройщик несет ответственность за нарушение указанного в ДДУ срока передачи квартиры.

Компенсация площади. Если квартира окажется на пару-тройку квадратных метров меньше, чем было указано в договоре, вы имеете право на возврат излишне уплаченных денежных средств. С этим пунктом застройщики часто хитрят, потому что не хотят возвращать вам деньги. Однако, если в договоре будет четко прописан порядок возврата денежных средств, то застройщик обязан выполнить это условие.

Если же по результатам измерений площадь квартиры окажется больше, чем указано в ДДУ, то застройщик также вправе требовать от вас доплаты за лишние метры. Важно, чтобы договор устанавливал стоимость одного квадратного метра квартиры.

Как защититься от обмана?

Не подписывайте договор в первый же день, когда придете в офис к застройщику. Надежнее — забрать его с собой и показать адвокату.

За сложными формулировками застройщик часто прячет невыгодные для вас условия. Адвокат поможет их найти и обернуть спорные моменты в вашу пользу.

Кроме указанного, адвокат также проконсультирует вас по основаниям расторжения ДДУ (в каких случаях вы можете в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ, в каких случаях за расторжением договора надо идти в суд, какие права имеет застройщик).

3. Регистрируем ДДУ в «Росреестре»

Договор участия в долевом строительстве не имеет юридической силы до тех пор, пока не пройдет регистрацию в «Росреестре». По закону в регистрации ДДУ участвуют обе стороны — вы и застройщик.

Однако, как правило, застройщик берет на себя регистрацию ДДУ в «Росреестре». Вы должны выдать доверенность и передать необходимые для регистрации договора документы представителю застройщика по акту приема-передачи.

4. Платим за квартиру

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. Оплата цены договора может производиться только после государственной регистрации ДДУ в «Росреестре».

Необходимо строго соблюдать сроки оплаты, чтобы застройщик не имел оснований для одностороннего отказа от исполнения договора.

Если вы по договору обязаны единовременно внести платеж, то просрочка внесения платежа в течение более двух месяцев дает застройщику право отказаться от ДДУ.

То же самое право имеет застройщик, если вы больше трех раз в течение двенадцати месяцев нарушили сроки внесения периодических платежей или допускаете их просрочку более двух месяцев.

Мы подписали договор и заплатили или платим за новостройку. Следующие год-полтора будем ждать, пока построят наш дом.

Пока дом строится, можно:

Следить за веб-камерой, установленной на объекте;
Общаться с жильцами на форуме застройщика;
Обращаться к застройщику, если возникают вопросы.

Если чувствуете, что стройка затянулась — например, на объекте три недели подряд нет рабочих, требуйте от застройщика письменных объяснений.

Если вас игнорируют, вы имеете право требовать исполнения условий подписанного договоры. Главное: не бойтесь защищать свои права. У вас на руках ДДУ, а значит — закон на вашей стороне.

Итак, финал близок. Когда строительство завершится, останется всего два шага: подписать акт приема-передачи и зарегистрировать право собственности на квартиру. Как это сделать правильно — мы расскажем в следующий раз.

Инструкция для новичков: покупка новостройки – от договора до вселения

Между покупкой квартиры в новостройке и собственно новосельем могут пройти не только месяцы, но и годы. Это объясняется тем, что не менее 20% квартир продаются, когда строители возводят только третий этаж будущего дома, а когда новостройка готова к заселению – почти все жилье уже раскуплено. Этот материал – о том, что ждет покупателя в течение процесса покупки до реального вселения в квартиру, об основных правилах и подводных камнях сделок с новостройками.

Кто за «прилавком»

Еще не построенное жилье обычно продают либо застройщики, либо инвесторы. Застройщик – компания, непосредственно реализующая проект строительства нового дома. Инвестор — тот, кто вложил средства в этот проект и ему принадлежит ряд квартир, любое количество, от одной-единственной до абсолютно всех. Соответственно, в роли инвесторов могут выступать несколько компаний. Более того, это может быть и просто человек, уже купивший одну или несколько квартир на более ранней стадии и теперь решивший ее продать.

И застройщики, и инвесторы могут выступать в роли продавца. Именно они будут указаны в договоре. А вот риелтор – лишь посредник в сделке, помогающий реализовать товар. Как правило, цена квартиры не зависит от того, кем является продавец. И даже если понравившуюся вам квартиру показывает и рекламирует риелторская фирма – ее услуги оплачивает продавец, а не вы.

Таким образом, можно не обращать внимание, какие слова написаны на рекламном баннере: «Квартира от инвестора» или «Квартира от застройщика». Главное, чтобы проект реализовывался по ФЗ-214 – закону о долевом строительстве. В соответствие с этим законом продажа жилья в строящемся доме становится возможной только после оформления всех разрешительных документов, что страхует покупателя от «двойных продаж» и других видов мошенничества.

Две формы — одна суть

Единственное различие, которое есть между продажей квартиры застройщиком и инвестором – форма договора. В первом случае заключается договор участия в долевом строительстве, во втором — договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве.
По договору участия в долевом строительстве покупатель, а, по сути, инвестор строительства своей будущей квартиры, в обмен на деньги получает обязательства застройщика это самое жилье построить в оговоренный срок и предоставить в собственность. Соответственно, покупатель получает право требовать исполнения этих обязательств.

Если же в роли продавца выступает инвестор (компания или человек, ранее купивший эту квартиру), заключается договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Другими словами — инвестор, который, как и любой покупатель, оплатил квартиру в обмен на обязательства застройщика по договору участия в долевом строительстве, теперь уступает свои права по этому договору.

И тот, и другой договор соответствуют ФЗ-214; с точки зрения защиты потребителя, цены и сроков получения самой квартиры в собственность разницы в них нет. Оба этих договора заключаются не на квадратные метры, а на конкретную квартиру, с указанием ее номера, параметров, этажа и цены, а также срока введения дома в эксплуатацию.

Читайте еще: Сбербанк красноярск оформить карту

Вечером деньги – утром стулья

По сложившейся практике, покупатель вносит полную стоимость квартиры после подписания и государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. А вот при заключении договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве деньги за жилье вносятся в момент подписания договора, и только после этого договор отправляют на регистрацию.

Заметим, на вторичном рынке жилья, где квартиры покупают и продают частные лица, оплата также происходит в момент подписания договора. Однако, в отличие от вторичного рынка, где в большинстве случаев продавец получает доступ к деньгам только после регистрации, в случае с новостройками деньги вносятся на счет продавца сразу. Поэтому в случае с новостройками продавец должен дать покупателю гарантийное письмо с обязательством вернуть всю сумму, если договор по каким-то причинам не будет зарегистрирован, либо такое обязательство должно быть зафиксировано в договоре. Впрочем, на практике отказывают в регистрации таких сделок крайне редко, как правило, по причине нехватки документов. Как правило, продавец – а именно он занимается подачей на регистрацию – старается предоставить недостающие документы, чтобы регистрация все-таки свершилась.

Иногда стоимость квартиры оплачивается не полностью, а частями, в рассрочку, или вносится после регистрации. Однако это происходит крайне редко, как правило – в качестве маркетингового хода для повышения ликвидности не самых «ходовых» квартир.

В ожидании ключей

С момента внесения денег за жилье до получения заветных ключей происходит довольно много событий. Самый длительный этап – строительство дома. Если квартира куплена на начальной стадии строительства панельного дома, до ввода в эксплуатацию обычно проходит год-полтора. Если речь идет о монолитном строении, то полтора-два года. Все это время покупатель имеет полное право интересоваться ходом строительства и сроками его окончания, поскольку срок ввода в эксплуатацию указан в договоре, и застройщик несет финансовую ответственность за несоблюдение этих сроков. И если строители задерживают сдачу дома, вы вправе потребовать с них неустойку.

После того, как дом построен и принят в эксплуатацию, специалисты БТИ обмеряют помещения. Имейте ввиду, что квартиры каждого типа одинаковы только на чертежах. В реальности же толщина стен, место установки перегородок на разных этажах может отличаться от проекта. Конечно, это отличие невелико — буквально несколько сантиметров, но в сумме реальная площадь квартиры может отличаться от «плановой» на 1-2 квадратных метра, как в большую, так и в меньшую сторону, и за этим покупателю тоже необходимо следить.

Обычно на то, чтобы «перемерить» многоквартирный дом уходит около двух недель. И еще около месяца – на изготовление технического паспорта дома.

После этого застройщик выдает покупателю результаты обмеров БТИ и другие документы, пересчитывает окончательную стоимость квартиры в соответствии с прописанной в договоре долевого участия ценой. Иногда результаты обмеров оформляются в виде дополнительного соглашения, но чаще всего, чтобы избежать лишних бумаг, результаты включаются в акты приемки/передачи квартиры.

Если квартира существенно отличается от первоначальных параметров, указанных в проекте, владелец по закону может требовать неустойку, но на практике такие изменения встречаются крайне редко. Окончательный метраж действительно указывается в документах после завершения всех обмеров. Что касается технологии возвращения средств за недостающие квадратные метры, то цена на них прописана в договоре долевого участия. Она зафиксирована, и перерасчет происходит строго по ней и (неважно, когда была зафиксирована цена, два года назад или два месяца).

Стоит отметить, что перерасчет с равной вероятностью может быть как в пользу застройщика, так и в пользу покупателя. Некоторые застройщики, учитывая минимальные суммы перерасчета, предпочитают вообще его не производить. Будет ли производиться перерасчет, должно быть указано в договоре изначально.

В акте приемки-передачи должны также быть зафиксированы все инженерные коммуникации вашего нового жилья и их состояние (работает/не работает). Если вас что-то не устраивает, акт не надо подписывать до устранения причин вашего недовольства. Что касается так называемых приборов индивидуального учета, счетчиков воды и электроэнергии, то их наличие также должно быть прописано в договоре и акте. Как правило, в современных новостройках счетчики уже установлены. Но впоследствии собственник может их поменять (застройщик, как правило, устанавливает самые дешевые и простые приборы).

Вступление в права

Собственно, после произведения перерасчета покупатель уже может идти за ключами. В большинстве случаев процедура физической передачи квартир покупателям занимает не более трех месяцев после ввода дома в эксплуатацию (это также указывается в договоре).
Покупатель вместе с представителем застройщика приходит в квартиру для подписания акта приемки-передачи объекта и получения ключей. Это самый ответственный момент для покупателя. Надо внимательно осмотреть приобретение и указать застройщику на все строительные недоделки.

Существенных недоделок в современных новостройках практически не встречается. Максимальные проблемы, которые возникают на практике — это плохо закрывающиеся окна, но эту недоделку застройщик устраняет достаточно быстро и за свой счет. Таких вопиющих недоделок, как отсутствие перегородок, заявленных в первоначальном плане, на практике не бывает. Все планировки закреплены в договоре. Если же изменения действительно существенные и вы с ними не согласны, ищите компромиссные решения с застройщиком. Но в любом случае подписывать акт приемки-передачи до устранения всех недостатков не стоит.

Устранение всех недоделок оформляется актом. Сроки устранения прописаны в действующем российском законодательстве (214-ФЗ предусматривает срок для таких работ 2-3 месяца). Неустойка в случае обнаружения недоделок не выплачивается (ее можно требовать только за нарушение сроков строительства, прописанных в договоре).

Только после того, как строители окончательно справятся со своей задачей, покупатель подписывает акт, получает ключи, а вместе с ними и все обязанности домовладельца, например, — оплачивать услуги ЖКХ. С момента получения ключей платить за «коммуналку» должен покупатель: ведь теперь он, а не строители пользуется водой и электроэнергией. Здесь существует один нюанс: крайне редко в момент получения покупателями ключей в новом доме уже действуют товарищества собственников жилья, ТСЖ.

До того, как ТСЖ заключит договоры с эксплуатирующей организацией, оплачивать услуги ЖКХ должен застройщик. Но ведь фактически коммунальными сетями пользуются после получения ключей жильцы. Поэтому общепринятая практика такова, что последним условием передачи ключей покупателю является оплата им коммунальных услуг по средним тарифам за четыре месяца вперед (покупатель платит застройщику) — столько обычно требуется, чтобы ТСЖ начала полноценно работать. Оплаченные четыре месяца – обязательное условие во всех случаях, этот срок прописывается в договоре.

Однако, взимать оплату за больший срок никто не правомочен. По истечении первых четырех месяцев жизни в новом доме покупатель начинает оплачивать ЖКУ по счетам эксплуатирующим компаниям.

Когда можно вселяться

Когда все квартиры в доме переданы по актам приемки-передачи новым хозяевам, начинается оформление прав собственности. Обычное оформление проводится в течение полутора месяцев, при этом необходимые документы на каждую квартиру покупатели собирают самостоятельно или пользуются услугами специалистов, которые обходятся в среднем в 40–60 тысяч рублей.

Непроданные квартиры, если таковые имеются, оформляются в собственность застройщика, и не могут быть препятствием для остальных покупателей получить права собственности на свое жилье. Если получение прав собственности на квартиру задерживается, вы можете оформить эти права через суд.

На практике большинство покупателей вселяется в квартиру (вернее, начинает делать ремонт), получив ключи, хотя строго по закону заселяться можно после получения документов — минимум свидетельства о собственности. Почему это важно? Дело в том, что перед выдачей свидетельства о собственности оформляется кадастровый паспорт, для чего предусмотрен еще один обмер БТИ. В большинстве случаев его не делают, но визит обмерщиков вполне возможен. Так вот, в случае, если вы уже начали делать ремонт: изменили планировки, наложили на стены слой штукатурки и так далее, и первоначальные обмеры не совпадут с существующими параметрами, — вам придется привести все в первоначальный вид.

Именно поэтому в законе четко прописано, что пока не получено свидетельства о собственности, никаких изменений в конфигурацию квартиры вносить нельзя.

После получения свидетельства о собственности в новой квартире можно прописываться. Порядок прописки в новостройке не отличается от прописки в любой другой квартире. В регистрационные органы предоставляется стандартный набор документов.

Итого…

При покупке квартиры на стадии котлована с момента оплаты до момента, когда покупатель становится полноправным владельцем нового жилья, может пройти год, полтора и даже два с половиной. От года до двух уходит на само строительство, еще три месяца – на обмеры БТИ и изготовление технического паспорта, а также передачу квартир во всем доме, и полтора месяца – на оформление прав собственности. Конечно, это немало. И поэтому некоторые предпочитают покупать квартиру в уже построенном и введенном в эксплуатацию доме: тогда время ожидания сокращается весьма существенно. Другое дело, что на этом этапе нередко покупать становится или нечего, или дорого.

Екатерина Сакун, генеральный директор компании «Домус финанс»